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はじめに
この記事を読んでいるアナタはこのように考えているのではないでしょうか？
買う時に古臭い印象の物件でも、リフォームすることで蘇らせることができれば、高い家賃で人に貸すことができると考えるのは自然なことだと思います。
そこで今回は古い物件をリフォームして高利回り物件にする3つの秘訣を解説していきます。
是非最後まで読んでみてください！！
秘訣その①「”磨けば光る”物件を選ぶ」
古い物件をリフォームして高利回り物件にするには、買う前の段階で”磨けば光る”物件を選ぶことがとても大事です。
立地条件や周辺環境といった、リフォームによって改善できない部分を考慮して”磨けば光る”物件なのかどうか判断する必要があります。
例えば、駅近など交通アクセスが良い物件や、治安が良くて便利で生活のしやすい場所にある物件でも物件が古くて人気の無い物件は、リフォームして高利回り物件にできる可能性が高いです。
逆に言うと、駅から遠くて治安も悪く、不便で生活のしづらい場所にある物件だと、リフォームをしても人気が出ず、利回りも悪くなってしまう可能性が高いので、物件を選ぶ段階でしっかりと検討しておきましょう。
秘訣その②「リフォーム後の利回りをシュミレーションする」
古い物件を買ってリフォームをする場合、「物件の購入金額＋リフォーム費用」がアナタが投資する金額になります。
物件を買う前に、この金額に対してどれだけの家賃収入が見込めるのか、その投資利回りがどれだけになるのかをシミュレーションしておく必要があります。
これがプラスにならないと、いくらリフォームをしたとしてもその投資は成功しない可能性が高いので、買うべきではありません。
利回りの計算方法は、
1年間の家賃収入 ÷ （物件の購入金額 ＋ リフォーム費用） × 100 ＝ 利回り
となります。
例えば物件の購入金額が1,000万円、リフォーム費用が500万円だとすると、1,500万円が投資する金額になります。
この物件の1ヶ月の家賃がで20万円だとすると、利回りは以下のようになります。
240万円（1年間の家賃収入）÷ 1,500万円 × 100 ＝ 16％
となり、利回りは16％となります。
これを高利回りと判断するかはアナタ次第ですが、このようにシミュレーションをしていき物件を買う時の判断基準にしていきましょう。
また、理想の利回りを実現するために、予定よりリフォーム費用を抑えるというのも1つの手段になります。
その場合は、アナタ自身がリフォームの知識をつけてリフォーム業者と交渉をしていく必要があります。
参考記事：【保存版】自宅リフォームの際に知っておくべき工事費用ランキング4選
秘訣その③「入居者ターゲットを決める」
古い物件をリフォームして高利回り物件にするには、「ここに住みたい」と思ってもらわなければなりません。
そのためにはアナタの物件の周辺にどんな人が住んでいるのかを調べてみて、アナタの物件に住みそうな”入居者ターゲット”を決めておきましょう。
そしてそのターゲットを深堀りするのに大事なのが”ペルソナ決め”です。
ペルソナで決めるべき項目
名前
性別
年齢
血液型
住んでいる場所
出身地
身長
体重
星座
勤めている会社
役職
会社の場所
年収
最終学歴
使える金額
よく使うSNS
趣味
好きな食べ物
よく行く場所
好きなタレント
休みの過ごし方
旅行に行く場所
理想のライフスタイル
どのようにお金を使うか？
得意なこと、スキル
苦手なこと、避けてきたこと
どんな悩みを抱えているか
悩み解決のためにしてきた行動は？
たくさんありすぎてビックリしたでしょうか？
でもこれくらい考えておけばしっかりと具体的にリフォーム内容を決めることができます。
例えばアナタが考えたペルソナが子育て世代なのであれば「子育てのしやすい家に住みたい」と思うでしょうし、
（参考：【徹底解説】子育てしやすいリフォームの秘訣5選）
20代の独身であればシェアハウスにリフォームするのも良いかもしれません。
（参考：【保存版】失敗しないシェアハウスを造るための基本事項4選）
ペルソナを考えてターゲットを決めれば、迷いなくリフォーム内容も決めることができるため、無駄な工事も必要なくなり結果的にリフォーム費用も安く済ませることができるのでしっかり決めておきましょう。
まとめ
今回は古い物件をリフォームして高利回り物件にする3つの秘訣を解説しました。
ここまで読んで、高利回り物件にするにはリフォームの工事内容よりもその前の計画がとても大事だということが分かったいただけたのではないでしょうか？
そして実はこの3つの秘訣は繋がっていて、入居者ターゲットを決めておけばシミュレーションをしやすくなりますし、シミュレーションがしっかりできていれば磨けば光る物件も見つけやすくなります。
今回の記事がアナタの投資物件リフォームに少しでもお役に立てばとても嬉しいです。
最後まで読んでいただきありがとうございました！！
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